Szto$$ oferty: Zakup mieszkania na rynku...

Drogi czytelniku 😊 witam w kolejnym wpisie z cyklu Szto$$ oferty, czyli w zestawieniu najkorzystniejszych ofert bankowych dla danego scenariusza życiowego. Cykl ma na celu przedstawienie najlepszych ofert bankowych ze strony realnego kosztu, jaki ponosimy przy zakupie danej nieruchomości, w danej sytuacji. Nie zwracamy uwagi na marże. Cykl ma na celu przedstawienie najlepszych ofert bankowych ze strony realnego kosztu (koszty początkowe, koszty zakupu, koszty finansowe w stosunku do ceny nieruchomości w dniu kupna), jaki ponosimy przy zakupie danej nieruchomości, w danej sytuacji. Nie zwracamy uwagi na marże, rrso, ani inne popularne miary. To, co nas interesuje, to pieniądze jakie, musimy włożyć na początek oraz jakie zapłacimy przez cały okres. Cykl ma na celu przedstawienie najlepszych ofert bankowych ze strony realnego kosztu, jaki ponosimy przy zakupie danej nieruchomości, w danej sytuacji.

Nie zwracamy uwagi na marże, rrso, ani inne popularne miary. To, co nas interesuje, to pieniądze jakie, musimy włożyć na początek oraz jakie zapłacimy przez cały okres kredytowania. Co miesiąc będę przedstawiał wybrany scenariusz z życia oraz przedstawiał, jak wygląda to na liczbach. Szanowny czytelniku, zanim zapoznasz się z moim zestawieniem, musisz wiedzieć, że każda wycena, jaką zobaczysz w banku, jest modelem, opartym na określonym założeniu i jedynym słusznym określeniem jest symulacja.kres kredytowania. Co miesiąc będę przedstawiał wybrany scenariusz z życia oraz przedstawiał, jak wygląda to na liczbach. Szanowny czytelniku, zanim zapoznasz się z moim zestawieniem, musisz wiedzieć, że każda wycena, jaką zobaczysz w banku, jest modelem, opartym na określonym założeniu i jedynym słusznym określeniem jest symulacja, rrso, ani inne popularne miary. To, co nas interesuje, to pieniądze jakie, musimy włożyć na początek oraz jakie zapłacimy przez cały okres kredytowania. Co miesiąc będę przedstawiał wybrany scenariusz z życia oraz przedstawiał, jak wygląda to na liczbach. Szanowny czytelniku, zanim zapoznasz się z moim zestawieniem, musisz wiedzieć, że każda wycena, jaką zobaczysz w banku, jest modelem, opartym na określonym założeniu i jedynym słusznym określeniem jest symulacja.

Najistotniejszą rzeczą, jest to, że każda symulacja zakłada sytuację, w której zmianie nie ulega oprocentowanie, co jest jednocześnie sporym uproszczeniem, bez którego nie moglibyśmy przedstawić symulacji w sposób prosty. Rynek kredytów hipotecznych jest również bardzo konkurencyjnym rynkiem, przy wielu innych założeniach kolejność w zestawieniu z pewnością się zmieni. Dzisiejszy model opiera się na następujących założeniach:

Do kredytu przystępują dwie osoby zatrudnione na umowę o pracę na czas nieokreślony, osiągające wpływy na konto na poziomie co najmniej 7 tysięcy złotych.

Jest to ich pierwszy kredyt i rozglądają się za kupnem mieszkania na rynku pierwotnym za 300 tyś złotych.

Priorytetem dla klientów jest również zaangażowanie jak najmniejszych środków na początek, stąd analizujemy oferty przy wkładzie własnym na poziomie 10%.

Nie kredytujemy kosztów bankowych, stanowią one koszt początkowy

Kredyt zaciągamy na 30 lat, zakładamy 12 miesięcy na budowę i oddanie do użytku w taki sposób, że mieszkanie jest wykończone pod klucz. Czyli bardzo optymistycznie (wypłata transz kredytu 90 tyś co kwartał – czyli przez rok płacimy same odsetki, przez 29 lat pełną ratę z kapitałem, zakładamy 12 miesięcy na oczekiwanie na wpis hipoteki do ksiąg wieczystych.)

Zakładamy, że klient otrzyma najlepszą możliwą dostępną ofertę w banku i spełnia/spełni warunki promocyjne banków.

Po przyjęciu założeń wygląda to następująco:

Koszt całkowity, jest to całkowita suma pieniędzy, jaka zostanie wydana w całym procesie kredytowym na kupno i sfinansowanie zakupu nieruchomości.  

Pierwsze dwie rubryki są oczywiste, z pewnością dalsze skłaniają do pytania, o co temu Karolowi od Kredytów chodzi? Z przyjemnością wyjaśnię :)

Koszt początkowy, jest to suma pieniędzy, jaką musimy wyłożyć na początek kredytu, żeby zrealizować transakcję, obejmuje on wkład własny, koszty bankowe, takie jak prowizja, ubezpieczenie, jeżeli jest płatne z góry oraz koszt wyceny i koszty zawarcia umowy, przyjęto najwyższe koszty notarialne z ustawy. W zależności od wyceny nieruchomości możemy skredytować część tych kosztów, dla uproszczenia w kalkulacji przyjęto ich opłacenie z góry.   W zależności od wyboru dewelopera oraz jego wpływów stawka taksy notarialnej może być niższa, niektóre koszty bankowe również mogą nie występować w wyniku specjalnych promocji dla klientów u danego dewelopera.

Realny koszt kredytu jest to całkowity koszt całego przedsięwzięcia - początkowa wartość nieruchomości, czyli tyle ile realnie poniesiemy przy zakupie nieruchomości zgodnie z modelem zakładającym stałą wartość oprocentowania oraz przy wymienionych wyżej założeniach. W tym modelu zakładamy, że 400 tys. to całość, czyli mamy ujęte kupno: komórki lokatorskiej, miejsca parkingowego i inne koszty, np. udział w „rekreacji”, wspólnym parku, siłowni na osiedlu i te koszty mogą być skredytowane.

Jak widać, występują spore różnice w koszcie całkowitym kredytu, jak i koszcie początkowym, co sprawia, że te teoretycznie najtańsze oferty są i tak droższe na początku przez większą ilość kosztów bankowych na początku. Co sprawia, że nasza modelowa para przystępująca do kredytu ma bardzo trudny wybór i niekoniecznie cena zadecyduje o ich ostatecznym wyborze, a preferencje co do cech jakościowych tych ofert.

Do takich cech jakościowych należy kwestia ubezpieczenia oraz tego jak wysokość płaconej miesięcznej raty rozkłada się w czasie. Kalkulacja nie zawiera ubezpieczenia nieruchomości, które można wybrać sobie dowolnie z rynku, ale uwzględnia ubezpieczenie na życie, ewentualnie od utraty pracy. Przy analizie banków istotnym faktem jest to, że w banku millennium te ubezpieczenie jest opłacane przez cały okres, co znacznie zwiększa jakość tej oferty, bowiem poza samym celem mieszkaniowym, jesteśmy również ubezpieczeni. Przy innych bankach wygląda to inaczej. W mBanku, Aliorbanku  i Santander ubezpieczenie wymagane jest na 5 lat, w Santander i są to ubezpieczenia kompletne, zawierające pełne ubezpieczenie na życie, również ochronę wypadkową, jak i od utraty pracy i pobyt w szpitalu. Ubezpieczenie w PKO BP jest na 4 lata, ale nie obejmuje w pełni ochrony życia, za to w pełni utratę pracy, chorobę oraz pobyt w szpitalu, w Pekao SA ta ochrona jest najmniejsza i najtańsza. Przez co przez pierwsze 4 lata obejmuje śmierć i niemożność do wykonywania pracy w wyniku wypadku. Jak widać oferty banków, w tym punkcie bardzo mocno się różnią.

Kolejnym aspektem jest kwestia tego jak będzie się zmieniała rata i miesięczne obciążenie. Ponosząc większy koszt na początku, będziemy mieć mniejsze obciążenie miesięczne, łączy się z tym okres ubezpieczenia na życie, niskiego wkładu własnego, oraz ubezpieczeniem pomostowe pobierane dodatkowo w racie do czasu wpisu hipoteki do ksiąg wieczystych. To sprawia, że dopiero po 5 latach w każdej ofercie będziemy mieć ratę docelową, podana rata docelowa zakłada, że stopy procentowe nie ulegną zmianie, a wiadomo może być różnie. Dodatkowo w przypadku zmian stóp procentowych zmienią się proporcje i jest wielce prawdopodobne, że odsetki, czyli największa składowa kosztów się zmieni i w bankach z niższą marżą ta równica ulegnie zmianie. Ostatnią rzeczą, na którą warto skupić uwagę, są warunki umów i promocji, które zakładają przeniesienie konta oraz wynagrodzenia oraz często kartę kredytową, którą trzeba odpowiednio zarządzać, by nie ponieść dodatkowych kosztów, ważne też są nasze preferencje co do obsługi kredytu, np. wcześniejsza spłata, gdzie wybierając odpowiedni bank, można uniknąć dodatkowych opłat.

Podsumowując przedstawione oferty, widać, że obecne oferty kredytu hipotecznego są bardzo konkurencyjne, mamy też okres, w którym kredyty hipoteczne są najtańsze w całej historii kraju, a to przecież łatwo może się zmienić. Wybierając ofertę danego banku, należy zwrócić uwagę na to, że nie sama cena jest kluczem w wyborze danej oferty banku, jest masa innych rzeczy, które mogą przeważyć w ostatecznym wyborze. Ostateczne warunki mogą również się różnić od warunków wydanych w ostatecznej decyzji. To i wiele innych rzeczy powinno być przedmiotem rozważań nad wyborem najlepszej dla Ciebie oferty.