Szto$$ oferty: Zakup mieszkania na rynku...

Drogi czytelniku, witam w pierwszym artykule z cyklu Szto$$ oferty. Cykl ma na celu przedstawienie najlepszych ofert bankowych ze strony realnego kosztu, jaki ponosimy przy zakupie danej nieruchomości, w danej sytuacji. Nie zwracamy uwagi na marże, rrso, ani inne popularne miary. To, co nas interesuje, to pieniądze jakie, musimy włożyć na początek oraz jakie zapłacimy przez cały okres kredytowania. Co miesiąc będę przedstawiał wybrany scenariusz z życia oraz przedstawiał, jak wygląda to na liczbach. Szanowny czytelniku, zanim zapoznasz się z moim zestawieniem, musisz wiedzieć, że każda wycena, jaką zobaczysz w banku, jest modelem, opartym na określonym założeniu i jedynym słusznym określeniem jest symulacja.

Najistotniejszą rzeczą, jest to, że każda symulacja zakłada sytuację, w której zmianie nie ulega oprocentowanie, co jest jednocześnie sporym uproszczeniem, bez którego nie moglibyśmy przedstawić symulacji w sposób prosty. Rynek kredytów hipotecznych jest również bardzo konkurencyjnym rynkiem, przy wielu innych założeniach kolejność w zestawieniu z pewnością się zmieni. Dzisiejszy model opiera się na następujących założeniach: 

- Do kredytu przystępują 2 osoby zatrudnione na umowę o pracę na czas nieokreślony osiągające wpływy na konto na poziomie co najmniej 7 tysięcy złotych. Jest to ich pierwszy kredyt hipoteczny.

- Kredyt dotyczy zakupu mieszkania na rynku wtórnym za kwotę 300 tys. złotych, przy wkładzie własnym 60 tys. zł i ostatecznej sumie kredytu 240 tys. na 30 lat, wszystkie inne koszty bankowe, jak ubezpieczenie płatne z góry, prowizja bankowa i wycena nie kredytujemy, opłacamy gotówką. W kalkulacji dodatkowo uwzględniamy, PCC i koszty związane z notariuszem, które również opłacamy własną gotówką. W kalkulacji nie uwzględniamy kosztów ubezpieczenia pomostowego, które będą zależały zarówno od szybkości pracy  Sądu przy wpisie do hipoteki do księgi wieczystej, jak i od popytu na rynku mieszkaniowym.

- Zakładamy to, że klient otrzyma najlepszą możliwą ofertę danego bank i spełnia wymagania wybranych promocji banków. 

Po przyjęciu powyższych założeń oferta banków oraz przewidywane koszty przedstawiają się następująco: 

Koszt całkowity, jest to całkowita suma pieniędzy, jaka zostanie wydana w całym procesie kredytowym na kupno i sfinansowanie zakupu nieruchomości. 
Pierwsze dwie rubryki są oczywiste, z pewnością dalsze skłaniają do pytania, o co temu Karolowi od Kredytów chodzi? Z przyjemnością wyjaśnię :) 

Koszt początkowy, jest to suma pieniędzy, jaką musimy wyłożyć na początek kredytu, żeby zrealizować transakcję, obejmuje on wkład własny, koszty bankowe, takie jak prowizja, ubezpieczenie, jeżeli jest płatne z góry oraz koszt wyceny, koszty notarialne i podatek od czynności cywilnoprawnych, symulacja nie zakłada kupna u pośrednika nieruchomości. Przy skorzystaniu z usług agenta nieruchomości taki koszt musimy sobie dodać. 

Realny koszt kredytu jest to całkowity koszt całego przedsięwzięcia - początkowa wartość nieruchomości, czyli tyle ile realnie poniesiemy przy zakupie nieruchomości zgodnie z modelem zakładającym stałą wartość oprocentowania oraz przy wymienionych wyżej założeniach. 

Jak widać przy powyższych założeniach, występują spore różnice w ofertach banku. I dobry wybór banku, może okazać się sporą oszczędnością. Mimo ceny należy zwrócić uwagę, również na aspekty jakościowe. Jakimi są produkty dodatkowe, najistotniejsze jest ubezpieczenie, którego w Pekao BH SA, nie ma, a z kolei w banku millennium jest opłacane przez cały okres kredytowania. Reszta banków zakłada ubezpieczenie między 3 a 5 lat. Rzeczą, która jest ujęta w kalkulacji, jest zdolność kredytowa oraz preferencje co do posiadanej gotówki na start, oraz czas, w jakim mamy się wyrobić, żeby zrealizować transakcję, które mogą zadecydować o tym, że mimo lepszych warunków, nie wybierzemy danej oferty. Najczęstszą rzeczą sprawiającą, że możemy nie wybrać najlepszej oferty, jest czas, każdy chce mieć najlepszą ofertę, a ktoś to musi obsłużyć w centrali, przez to rodzą się kolejki i wydłuża się proces kredytowy, a sprzedający czeka i patrzy w umowę przedwstępną. Czyli nie sama cena decyduje o wyborze danej oferty i są rzeczy, które mogą być dla danej osoby ważniejsze niż cena.


Drogi czytelniku, cieszę się, że dotrwałeś do końca. Napisz w komentarzu, na fanpagu Karol od Kredytów lub w wiadomości prywatnej co sądzisz o powyższym poście i jaką sytuację chciałbyś zobaczyć w lutym?