Tajemnice kredytowe: Jak przygotować się...

Budowa domu należy do jednego z najtrudniejszych i najbardziej skomplikowanych procesów, jakich się podejmujemy, proces staje się trudniejszy również kiedy decydujemy się dom zbudować finansując go kredytem budowlanym. Na początku warto zacząć od strategii. Bowiem nie zawsze uda się nam tego dokonać za jednym zamachem. Żeby rozpocząć budowę domu, należy mieć miejsce, w którym będziemy budować – czyli działkę. Istnieją możliwość kupna działki już z gotowym projektem, co znacznie przyśpiesza cały proces, jednak oddala nas od marzenia projektu domu przystosowanego dla nas. Idealne przygotowanie się do budowy domu oraz stworzenie takiego budynku, który będzie służył nam latami, zakłada raczej zakup działki, a następnie po uzyskaniu pozwolenia na budowę zbudowanie domu, stąd podzielmy sobie proces na dwa etapy.

Pierwszym etapem jest kupno działki. Wybór działki jest najważniejszym punktem tego procesu, bowiem to właśnie działka warunkuje, to jak będzie nam się mieszkać. Lokalizacja, sąsiedzi, przestrzeń oraz możliwości budowlana, to jest to co powinniśmy rozważyć przy zakupie działki. Dokumenty typowe dla zakupu działki to:

- Wypis i wyrys z rejestru gruntów

- Zaświadczenie o przeznaczeniu działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego

- Zaświadczenie potwierdzające, że nieruchomość nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu lub inną decyzją określającą zadania gospodarki leśnej

- Umowa przedwstępna kupna

Pierwsze 3 dokumenty są to dokumenty z urzędu, które może dostarczyć nam sprzedający lub pośrednik sprzedający działkę. Ostatni dokument to umowa kupna, która może być zawarta cywilnie lub notarialnie, tak jak przy każdej z takich umów, należy pamiętać, że warunki podlegają negocjacji. Pamiętajcie moi drodzy, jak nie cenę, to można zawsze negocjować warunki.  Przy kupnie działki najlepiej, żeby była uregulowana i działką była już budowlana, to znacznie przyśpieszy proces uzyskania pozwolenia na budowę, uprości też procedurę kredytową. Przy kupnie działki istotną rzeczą są jej parametry, powierzchnia działki wpływa na możliwość kredytowania, tak naprawdę widełki tworzą się w okolicach 3 powierzchni: 3000m2, 5000m2, 10000m2 – poniżej pierwszej w każdym banku, który kredytuje zakup działki działka powinna zostać zaakceptowana jako zabezpieczenie kredytu, przy większych powierzchniach jest mniejszy wybór, może też być podwyższany wymagany wkład własny. Rzeczą, która nie jest sprawdzana dokładnie w procesie jest kwestia jakości gruntu, czyli badanie geotermiczne gruntu, które warto przeprowadzić po zakupie lub przed, żeby być pewnym, że działka nie będzie wymagała poniesienia dodatkowych kosztów, żeby móc na niej postawić wymarzony dom. Wynik badania geotermicznego może być zabezpieczeniem umowy. Takie badanie pozwala stwierdzić, czy będziemy mogli postanowić swój wymarzony dom na tej działce.

Kolejnym etapem jest budowa domu, jest to oddzielny proces, w którym możemy zrefinansować kredyt na działkę, jeżeli kredyt budowlany jest w innym banku, lub zawrzeć nowy kredyt, działka może oczywiście być wkładem własnym przy budowie domu. Jest to proces, który wymaga dostarczenia:

- Wypis i wyrys z rejestru gruntów

- Pozwolenia na budowę

- Zaświadczenie potwierdzające, że nieruchomość nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu lub inną decyzją określającą zadania gospodarki leśnej
- Dokumentacja projektowa domu

- Dziennik budowy

Trzy pierwsze dokumenty pochodzą z urzędów. Dziennik budowy oraz dokumentację projektową otrzymamy od firmy współpracującej przy budowie domu. W dzienniku budowy rozpisane są kolejne etapy budowy przydatne przy rozliczeniu transz kredytu z bankiem. Dodatkowymi dokumentami są formularze bankowe, z reguły w formie kosztorysu lub oświadczenia dotyczącego kosztów budowy. W każdym banku jest inaczej, w jednym mniej szczegółowo, w drugich bardziej – w nich musimy zadeklarować koszty na budowę, a to wymaga odpowiedniego przygotowania na spotkanie i planu na budowę domu. Szybkość komplementacji dokumentów w tym procesie w pełni zależy od tego jak sprawnie pójdzie nam kompletowanie dokumentów z urzędu. W przypadku, kiedy budowa jest w pełni zlecona wykonawcy, to wtedy załączamy umowę o wykonanie robót budowlanych.