Tajemnice kredytowe: Jak przygotować się...

Proces kredytowy dzieli się na dwa rodzaje analizy przez bank. Finansową oraz majątkową, pierwsza analiza dotyczy naszego źródła dochodu oraz wiarygodności kredytowej. Druga dotyczy kredytowanej nieruchomości, to oznacza, że przy kredycie hipotecznym istotna jest kwestia tego, co chcemy kupić. W celu odpowiedniego wyboru nieruchomości należy zwrócić uwagę na kilka istotnych aspektów, do których zaliczają się stan nieruchomości, sytuacja prawna nieruchomości, rodzaj nieruchomości i jej powierzchnia.

Bardzo istotną rzeczą jest to, w jakim stanie jest kupowana nieruchomość. Sprawdzamy to jedynie przy zakupie na rynku wtórnym. Najogólniej mówiąc, żeby zakupić nieruchomość i bank przyjął ją jako zabezpieczenie, jest to, żeby nadawała się do zamieszkania. Stąd kredytując nieruchomość w kiepskim stanie technicznym, będziemy musieli bardzo często zrezygnować lub zabezpieczyć transakcję wpisując hipotekę na innej nieruchomości, którą posiadamy i spełnia wymogi banku co zabezpieczenia.

Niezależnie od stanu nieruchomości istotna jest kwestia dokumentacji prawnej. Przystępując, do kredytu hipotecznego musimy mieć uregulowaną sytuacją prawną. Najprościej jest, to sprawdzić analizując księgę wieczystą (wczoraj na fanpagu karol od kredytów mieliście polecany artykuł). Nieruchomość powinna być uregulowana w kwestiach takich jak dziedziczenie, służebność, oraz zgodna ze stanem rzeczywistym. To oznacza, że w kredytowanej nieruchomości powinna być uregulowana kwestia właściciela – sprzedający zgodny z księgą wieczystą, na nieruchomości nie powinna występować służebność osobista, a informacje dotyczące nieruchomości powinny być zgodne ze stanem faktycznym, czyli powierzchnia oraz wszystko, co jest udokumentowane na księdze wieczystej, powinno się pokrywać z prawdą.

Z pewnością zastanawiacie się, co może się nie zgadzać. W przypadku za równo mieszkań i domów jest to powierzchnia użytkowa, piwnica itp. Wraz z czasem np. w domu zagospodarowano piwnicę, strych lub w inny sposób zwiększono powierzchnię, bądź na działce wybudowano, drugi dom, jednak go nie ujawniono, dom podzielono na lokale, bądź jedno mieszkanie na kilka mniejszych. Przy takich nieruchomościach, należy uważać, o ile w określonych przypadkach, jest to do zrobienia, to wiąże się to z odstępstwami i skomplikowanym procesem kredytowym oraz dodatkowymi warunkami do spełniania oraz dokumentami do przedstawienia, których załatwienie może nie należeć do najłatwiejszych.

Istotne też jest to, co chcemy kupić. Kredyt hipoteczny pozwala na zakup określonych nieruchomości. Kredyt budowlano-hipoteczny pozwala na budowę określonych nieruchomości. Podzielmy jasno, czego nie skredytujemy. Jeżeli chodzi, o zakup na rynku wtórnym będą to lokale mieszkalne w tzw. loftach, oraz dostosowanych magazynach, nieruchomościach zlokalizowanych w budynkach o bardzo słabym stanie technicznym, domki letniskowe, działkowe oraz inne sezonowe lokale, nieprzystosowane do zamieszkania przez cały rok oraz nieruchomości o nietypowej powierzchni dla instrukcji kredytowej danego banku. Jaka może być nietypowa powierzchnia ?

W przypadku domu jest to powyżej 300m2, a w przypadku mieszkania 120m2, powyżej tej powierzchni, możemy liczyć się z dodatkowymi procedurami oraz w nielicznych bankach odmową udzielenia kredytu dla tej nieruchomości, lub podwyższeniem wkładu własnego. W przypadku dewelopera sytuacja jest o wiele prostsza, jedyną. W przypadku dewelopera pułapką, która może czekać to kwestia, tego, czy budowana inwestycja jest objęta rachunkiem powierniczym. Istotna też jest renoma dewelopera. W ostatnim czasie powstawało wiele mniejszych firm zajmujących się deweloperką, przy współpracy z tymi podmiotami, należy dokładnie analizować podpisane umowy oraz sprawdzić wcześniej wspomniany rachunek powierniczy. Dlaczego tak ważny jest rachunek powierniczy? Bez niego większość banków nie udzieli kredytu, oraz w zależności od etapu budowy ryzykujemy, że zostaniemy zostawieni z niedokończoną nieruchomością.

Nieco inaczej jest przy budowie oraz przy zakupie działki. Podstawą przy planowaniu budowy jest zakup działki. Przy działce należy pamiętać o powierzchni oraz jej przeznaczeniu. Tylko w nielicznych przypadkach, w nielicznych bankach przejdzie działka rolna. Kwestia kredytu na zakup działku wiąże się z zakupem działki budowlanej, na której będzie można w przyszłości postawić planowaną nieruchomość, już na etapie kupna trzeba zwrócić uwagę na to, czy na tej działce zbudujemy, to co chcemy i będziemy w stanie zrealizować własne marzenia o domu. Przy kredycie hipotecznym bank sprawdzi masę rzeczy, jednak nie sprawdzi gruntu, stąd przed zakupem działki warto skontaktować się z geodetą w celu sprawdzenia i oceny gruntu, jaki kupujemy. Po sprawdzeniu działki przygotowaniu projektu i otrzymaniu odpowiednich zgód do budowy można przystąpić do procesu.

Jak widać wybór nieruchomości, to co najmniej połowa procesu, połowa, która nie zależy od nas i wymaga porządnego rozeznania, przed zakupem i podpisaniem odpowiednich dokumentów. W kolejnym artykule przygotowującym do kredytu omówię Wam dokumenty, w których będą również dokumenty nieruchomości.