Tajemnice kredytu hipotecznego: Jak przygotować...

Kredyt hipoteczny nie należy do najprostszych procesów. Sfinansowanie nieruchomości należy do czynności, które można zrealizować samemu (tak jak remont, zrobienie strony internetowej itp.). Jednak to wymaga czasu i wiąże się z podjęciem ryzyka i stresem przez cały okres kredytowy. Kolejne trzy artykuły dotyczące się przygotowania do kredytu będą dotyczyć czynności, które pozwalają odpowiednio przygotować się do kredytu i zrealizować cały proces z głową. Czytając ten artykuł, z pewnością oszczędzisz sporo czasu, a stosując się do moich wskazówek, zwiększysz swoje szanse na kredyt hipoteczny, ale na pewno nie pozbędziesz się stresu i niepewności. Bowiem w kredycie pewne jest dopiero wszystko wtedy, kiedy kredyt zostanie wypłacony i pozostanie Ci jedynie go spłacić zgodnie z umową kredytową.

Przy współpracy z bankami możesz zdecydować się na skorzystanie z usług pośrednika kredytowego, u którego zrobisz wszystko w jednym miejscu, bądź możesz wybrać się do każdego banku osobiście. Wybór należy do Ciebie. Kwestię przygotowania do procesu kredytowego zgeneralizowałem w poniższych punktach:

1. Wiarygodność kredytowa

2. Zdolność kredytowa

3. Wybór nieruchomości

4. Przygotowanie się do procesu w wybranym banku

5. Odpowiednie zabezpieczenie procesu kredytowego 

6. Wybranie odpowiedniej oferty bankowej   

W dzisiejszym artykule skupimy się na pierwszych dwóch punktach. Jednocześnie niezależnie od etapu przygotowań do kredytu zawsze warto monitorować oferty na rynku kredytowym, który jest bardzo konkurencyjny i dynamiczny. Można to robić samodzielnie, sprawdzając oddzielnie w każdym banku na ich stronie internetowej (pracochłonne, ale dokładne), poprzez porównywarki (szybkie, ale niedokładne – porównywarki są robione na wszystkich, a nie pod Ciebie), u pośrednika kredytowego (najszybsze rozwiązanie, które jest bardzo dokładne).

Pierwszym punktem jest wiarygodność kredytowa. Zanim bank kredytowy udzieli jakiegokolwiek kredytu, musi ocenić wiarygodność osoby zainteresowanej kredytem. W tym celu bank sprawdza bazy, w których widnieje, bądź może widnieć przyszły kredytobiorca. Żeby być wiarygodnym dla banku, należy mieć uregulowaną sytuacją płatniczą z wszystkimi usługodawcami i podmiotami finansowymi. Jeżeli wszystko jest uregulowane, należy sprawdzić historię współpracy z bankami, czyli BIK. Każdy, kto miał jakiekolwiek zobowiązania w bankach i udziela zgodę na przetwarzanie ich w bazie, ten może pobrać raport i sprawdzić ich stan. Raport jest odpłatny, można pobrać pojedynczy raport, bądź wykupić abonament zgodny z cennikiem Biku. Przy analizowaniu historii jest istotne to, by nie mieć opóźnień powyżej 60 dni oraz na sumy powyżej 500 zł, przekroczenie tych barier sprawia, że otrzymanie kredytu w banku będzie niemal niemożliwe. W biku posiadając określoną historię, ma się również punktacje, która wpływa na naszą wiarygodność kredytową.

Bik nie podaje informacji, jakie wpływają na ich wewnętrzną ocenę. Aczkolwiek na pierwszy rzut oka, wpływają na nią takie rzeczy jak: terminowość w spłacaniu zobowiązań i ilość zapytań w bazie bik. Rzeczą, jaką można zrobić przy przygotowaniu do kredytu jest analiza bik ze specjalistą i praca nad posiadanymi wpisami. Szkodliwe wpisy można z reguły usunąć pod warunkiem, że zobowiązania, których dotyczą, są już spłacone. Wtedy wystarczy zgłosić się do właściwego banku z prośbą o zaprzestanie przetwarzania tej informacji, bank w ciągu 30 dni udzieli informacji zwrotnej. W przypadku odmowy przez bank, można zgłosić się jeszcze do innych instytucji, całą procedurę znajdziemy na stronie Bik, który wbrew pozorom ma dosyć przyjazne podejście i ma przejrzyście określone zasady na stronie, więc nie musisz iść do specjalisty od czyszczenia bik, wystarczy zapoznać się z oficjalnymi komunikatami na stronie. Bank z największym prawdopodobieństwem udzieli odmowy dla zobowiązań z opóźnieniem powyżej 60 dni, aczkolwiek na to są też sposoby. W skrajnych przypadkach należy odczekać 5 lat od spłaty długu ze złą historią w bik, po tym okresie każdy wpis można skasować.

Drugą stroną medalu jest czysty bik, czyli punktacja zerowa. To oznacza, że nie mieliśmy zaciągniętych żadnych zobowiązań. Jest to o niebo lepsza sytuacja niż ta, w której istnieje konieczność czyszczenia bik. Wcale nie musicie brać żadnych kredytów, kart, czy linii, żeby budować sobie punktację. Sam zerowy bik, nigdy przy kredycie hipotecznym nie będzie samodzielnie powodem odmowy. Jeżeli jednak dla świętego spokoju, już coś w tej historii chcecie mieć, to sugeruję drobny zakup na raty, czegoś, co jest potrzebne. Przy prowadzeniu działalności gospodarczej ponadto trzeba pamiętać również, o tym, w biku są przetwarzane dane firm.  Wiarygodność kredytowa jest powiązania również z innymi czynnikami behawioralnymi składającymi się na punktację banku, każdy bank ma inne podejście do tego, są to też informacje, które nie są powszechnie dostępnie.

Kolejnym ważnym aspektem jest zdolność kredytowa. Krótko mówiąc, nasze możliwości finansowe, czyli to ile kredytu możemy otrzymać na danych warunkach. Każdy bank ma inną politykę kredytową oraz inne wzory na liczenie zdolności, przez co w każdym banku wyjdzie nam różna zdolność. Na zdolność oprócz samych zarobków wpływ ma również źródło dochodu, czas pozyskiwania dochodu, posiadane zobowiązania, zarówno osobiste, jak i kredytowe. Ostatecznie przy decyzji kredytowej przy kredycie hipotecznym na możliwą sumę kredytowania wpływa również rodzaj nieruchomości, jaka będzie zabezpieczeniem kredytu, mimo posiadanej wysokiej zdolności, bank może obniżyć przyznaną sumę kredytu ze względu na inne zaistniałe okoliczności w związku z nieruchomością.

Zdolność kredytowa zmienia się w stosunku do okresu kredytowania, im dłuższy okres tym można sobie pozwolić na większy kredyt, przy czym w zależności od polityki banku w tej regule występują wyjątki. Każdy bank ma również szeroko zakrojone zasady co do źródła dochodu, często może się okazać, że mimo wysokich wpływów z tytułu wynagrodzenia, tej zdolności możemy nie mieć, ponieważ bank tego rodzaju dochodu nie akceptuje przy kalkulacji zdolności kredytowe, bądź ma określony przelicznik. Co do zasady, im większy dochód podlega opodatkowaniu i jest widoczny w zus, tym będziemy mieć wyższą zdolność, pod warunkiem, że ten dochód jest akceptowalny. Wyjątkami będą dochody z tytułu prowadzenia działalności w formie, ryczałtu i karty podatkowej, które podlegają odrębnej kalkulacji zdolności kredytowej i w każdym banku są przeliczane wg określonego wzoru, który przyjmuje tylko cześć tego dochodu. Ważne też jest, żeby dochód otrzymywać regularnie i mieć ciągłość zatrudnienia, i żeby umowy z tego tytułu zawierały określone ramy czasowe. Polecam również dopilnować, to by wynagrodzenie wpływało na konto bankowe. 

Jak już określimy swoją wiarygodność i zdolność kredytową, możemy przystąpić realnie do poszukiwania nieruchomości, to jak wybrać nieruchomość, na co zwrócić uwagę i jak przygotować się do procesu w wybranych bankach, jak już taką sobie upatrzymy, przedstawię w kolejnym artykule.