Karol od Kredytów

Moi drodzy w poprzednim artykule rozważałem, czy kredyt jest drogi. Odniosłem się, do wskaźników.  W dzisiejszym artykule przedstawię to na liczbach i postaram się to zobrazować w długim terminie. Przyjęte obliczenia są mocno uproszczone, ale określają wystarczająco zależności determinujące cenę kredytu.

Do obliczeń przyjąłem okres 25 lat. W dzisiejszym artykule omówię, co w ciągu 25 lat dzieje się z 250 000 PLN pod wpływem inflacji, na koncie oszczędnościowym oraz przy kredycie hipotecznym. Wpis nie ma charakteru prognostycznego, ma założenia mocno modelowe. W których przyjmuję średnią stałą wartość inflacji na poziomie 2,5%, oprocentowanie kredytu na poziomie 3%, mimo że oprocentowanie na kontach oszczędnościowych jest zawsze niższe niż marża kredytu, to konto oszczędnościowe przyjmuję również na poziomie 3%. Zakładamy, że wzrost cen nieruchomości odpowiada stopie inflacji, mimo że historia ostatniego ćwierćwiecza pokazała, że wzrosty cen nieruchomości były znacznie wyższe. Był też kryzys na rynku nieruchomości kiedy mieliśmy do czynienia z gwałtownym spadkiem cen nieruchomości.Nie zakładamy też powstania ultra taniej technologii np. drukowania domów w drukarce 3D, która mogłaby zrewolucjonizować rynek. Istotną rzeczą jest kwestia możliwości wejścia w każdy z wariantów. Kredyt hipoteczny zakłada wyłożenie minimum 10% wkładu własnego oraz poniesienia kosztów początkowych, które zostały ujęte w pełnej kalkulacji po stronie kosztów.W dwóch wariantach zakłada się posiadanie 250 tysięcy złotych. Co najbardziej się opłaci?

Jak widać, kredyt wyszedł najrozsądniej. Jednak opiszmy każdy wariant. Pieniądze leżąc w skarpecie, stracą na wartości o 117 243 złote, nie dość, że stracimy niemal połowę, to okaże się, że po kupnie nieruchomości 25 lat później, byśmy potrzebowali o wiele więcej środków. Ta suma pieniędzy leżąc na koncie, wzrosłaby ponad dwukrotnie, dzięki magii procentu składanego, odejmując inflację, byłoby kiepsko, ale w porównaniu do pierwszego wariantu bardzo dobrze.

Najkorzystniejszym wariantem okazało się skorzystanie z kredytu hipotecznego. Zakładamy, że oprocentowanie kredytu będzie nieznacznie wyższe od inflacji, mimo że w obecnych czasach ta wartość będzie mniejsza – czyli tyle ile ten kredyt realnie kosztuje. Ciekawostka: porównując koszty do kredytu gotówkowego na maksymalnym oprocentowaniu (7,20%) potrzeba by 9 lat, żeby koszty były równe, a przy hipotecznym tym samym kosztem spłacałoby się 16 lat dłużej. Rozsądnie wychodzi również regularne oszczędzanie, tylko że odłożymy ponad 355 tys. w rozłożonym na 25 lat czasie, więc 105 tysięcy więcej, a efekt podobny do 250 tys. na koncie od początku.  

Przy powyższych obliczeniach kredyt wydaje się jedynym rozsądnym rozwiązaniem, dodatkowo unikamy kosztów alternatywnego mieszkania, których nie ma w kalkulacji. Rzeczą, którą zastanawia, może być, gdzie się podziały dodatkowe koszty. Mylnie może się wydawać, że nie ująłem wielu rzeczy. To wynika z odwrotnego efektu do oszczędzania. W systematycznym oszczędzaniu mamy narastający kapitał, za który otrzymujemy pieniądze w formie odsetek. Z kolei w kredycie kapitał do spłaty maleje, i najwięcej odsetek jest na początku, a nie na końcu. Może być tak, że mieszkanie wcale nie będzie tyle warte po takim okresie, może jednak powstanie jakaś alternatywna technologia. Wielokrotnie spotkałem się z określeniem, że lepiej oszczędzić i kupić, bo drogi ten kredyt.

To zdecydowanie się nie opłaci w dobie niskich stóp procentowych i tanich kredytów, zwróćmy uwagę, jak inflacja wpływa na realną wartość pieniądza. Co widać po przygotowanych wariantach postępowania. Dodatkowo kalkulacja nie zakłada płacenia podatku belki, czyli może być jeszcze gorzej. Z powyższego wynika, że awersja do kredytu hipotecznego jest bezpodstawna, czyli można śmiało powiedzieć, że kredyt jest tani, a inflacja zżera koszt kredytu w sytuacji, gdy mamy niskie stopy procentowe tak jak teraz. W takim razie w obecnych można by powiedzieć, że kredyt jest tani i tylko zbierać na wkład własny i koszty początkowe kredytu.

Rodzi się pytanie, Karol a co jeżeli nie masz racji? Mogę nie mieć racji, nie jestem wróżką, w takim razie: co musiałoby się stać, żeby kredyt był drogi? Za taki próg rentowności można uznać sytuację gdy oprocentowanie kredytu będzie wyższe niż suma inflacji + wzrost cen nieruchomości. Jak wiadomo, nigdy nie będzie takiej sytuacji jak w modelu, przy kryzysie na rynku nieruchomości możemy mieć do czynienia ze spadkiem wartości nieruchomości, możemy mieć do czynienia z deflacją, czyli odwrotnej sytuacji do inflacji. Również gwałtowne reakcje rady polityki pieniężnej i wyraźne interwencje mogą sprawić, że te proporcje się zmienią. W takich sytuacjach też więcej zarobimy na lokacie, przez co zmienią się proporcje w badanych wariantach.

Czytając, myślisz sobie, no dobra Karol, ale ceny na rynku nieruchomości są zmienne i występuje ryzyko. Tak, tylko że tutaj mamy do czynienia z inwestycją na 25 lat, a nie comiesięcznym dokupowaniem, jest więcej transakcji na bardziej zmiennym rynku. Czyli jakbyśmy porównywali jedno pewne rozwiązanie z tysiącem niepewnym i zakładali, że poszukując cały czas i zmieniając, za każdym razem trafimy i będzie to lepsze, co jest mało realne.

Moi drodzy dzisiejszy post jest mocno teoretyczny, takie modele nie odzwierciedlają rzeczywistości. Nie ma też pewności, że cały czas będziemy mogli liczyć na taką stabilność oraz okres niskich stóp procentowych i wysokich cen nieruchomości. Na koniec wypadałoby odpowiedzieć wreszcie na pytanie: czy kredyt jest drogi. Moi drodzy jedyna właściwa odpowiedź to ZALEŻY od przedstawionych wyżej powiązań. A ja mam nadzieję, że dzięki lekturze wiecie kiedy kredyt jest tani, a kiedy może stać się drogi i jak możecie to wykorzystać.