Karol od Kredytów

Z pewnością każdy z nas posiada konto bankowe, wielu z nas posiada, bądź posiadała konta nawet w kilku bankach. Bardzo często powodem założenia są promocje, bądź zachęcanie przez znajomych. Takie z reguły są początki, pytanie co dalej. I co mamy z tego, że w danym banku posiadamy konto?

Wierność i zaangażowanie są doceniane w każdym aspekcie życia. Również we współpracy z bankiem. Taka współpraca i relacja z bankiem może przynieść nam wiele udogodnień i przywilejów w przyszłości. Z pewnością wielu z Was zastania się jakie. Zanim, przedstawię te korzyści, należy pamiętać, że żeby móc liczyć na profity trzeba spełniać określone warunki i  istnieje kilka stopni wtajemniczenia.  

Podstawowym jest staż współpracy, zależy to od konkretnego banku, ale już nawet posiadając konto, z określonymi obrotami można cieszyć się ze statusu wewnętrznego klienta. Drugą istotną rzecz jest regularny wpływ środków, najlepiej z tytułu wynagrodzenia. A trzecią jest posiadanie produktów kredytowych, bowiem bardzo często posiadając, określone produkty możemy załapać się na ciekawe możliwości w ramach promocji, które umożliwią dostęp do bardzo atrakcyjnych usług. Bardzo ważny jest rodzaj naszych aktywności, co jest widoczne szczególnie przy kontach firmowych, w których wykonywanie przelewów do ZUS i US może pozwolić na znaczne uproszczenia przy wnioskowaniu.

W ostatnim czasie w bankowości powstało wiele ograniczeń co do finansowania. W zależności od banku zwiększono wymagania dla klientów, zmniejszono dostępne sumy do kredytowania – nawet kilkukrotnie, wykluczono niektóre źródła dochodów. W dobie koronawirusa okazało się, że warto być wiernym klientem, bowiem te ograniczenia były o wiele łagodniejsze klientów wewnętrznych i zmiany w wielu bankach były dla nich wręcz kosmetyczne.

Wierny klient banku może liczyć na wiele uproszczeń, w momencie kiedy potrzebuje kredytu od banku. Posiadanie historii w banku, pozwala na uproszczenie wnioskowanie. Z pewnością wielu z Was słyszało o ofertach na dowód. 15 minut i masz kredyt na koncie. Dokładnie tak jest, ponadto macie pewność, o ile możecie w danej chwili liczyć w razie czarnej godziny. Ponadto, możecie wnioskować u doradcy o lepsze warunki, jak i możecie wnioskować o więcej na podstawie obrotów na koncie – w dalszym ciągu tylko na dowód. A co jeżeli bank będzie chciał dokumenty? To wymagania będą o wiele mniejsze niż w obcym banku, bowiem nikt nie będzie Wam sprawdzał po raz kolejny historii konta.

Jak kogoś dobrze znamy, to doskonale wiemy, co lubi, jesteśmy w stanie domyślić się, czego potrzebuje. Tak też jest w bankowości. Wiele banków udostępnia zniżki, bądź tworzy własne programy zniżkowe, w ramach których można skorzystać, ze specjalnej zniżki.  Tak samo jest z produktami bankowymi i usługami.

Wraz z poszerzaniem się znajomości z bankiem możemy liczyć na specjalne oferty, usługi bądź lepsze warunki. I w taki sposób realnie oszczędzić na ubezpieczeniu, łatwiej realizować swoje plany oszczędnościowe za pomocą aplikacji oszczędnościowych. Mieć kontrolę nad budżetem domowym w ramach udogodnień w aplikacji. Mieć  lepsze warunki przy kredytach na wyższą kwotę. Z łatwością łączyć finanse firmy i własne za pomocą błyskawicznych przelewów i automatycznego przelogowania. A przy najwyższym stopniu wtajemniczenia korzystać z usług concierga i mieć dostęp do prestiżowych wydarzeń i miejsc, mieć priorytetową obsługę w razie usterki i dostęp do najlepszych produktów bankowych, można nawet zarabiać, wydając, bądź polecając konto bliskim i znajomym. Wszystko to zależy jedynie od naszych chęci.

W ostatnim artykule poruszyłem kwestię konsolidacji kredytów gotówkowych. Dzisiaj kontynuuję zagadnienie konsolidacji kredytowej, o którą ciężko w dobie korona wirusa. Jak się okazuje, jest na to sposób. W dzisiejszym artykule przyjrzymy się innej opcji konsolidacji, jaką jest kredyt konsolidacyjny zabezpieczony i rozważymy kiedy ten mało popularny produkt może się przydać.

Zacznijmy od tego czym różni się ta forma finansowania od klasycznego kredytu konsolidacyjnego? Zasadniczą różnicą jest kwestia zabezpieczenia, bez którego nie ma możliwości skorzystania z tego produktu – do wzięcia takiego kredytu potrzebujemy nieruchomości z „wolną hipoteką”. Oczywiste w takim razie jest to, że dzięki temu zabezpieczeniu rodzą się nowe możliwości. Główną zaletą tego produktu jest możliwość otrzymania większej sumy pieniędzy niż przy rozwiązaniach gotówkowych, ze względu na korzystniej liczoną zdolność kredytową, jak i wyższe dostępne limity dla produktu. Niesie to za sobą możliwość rozłożenia zobowiązań w taki sposób, żeby w mniejszym stopniu obciążyć miesięczny budżet domowy. Pozwala to też na zaciągnięcie większego zobowiązania, niż jest to możliwe przy kredycie gotówkowym, bowiem taki kredyt można zaciągnąć nawet na 35 lat.

Jak to wygląda cenowo? Kredyty konsolidacyjne zabezpieczone hipoteką ze względu na ogólny cel są sporo droższe niż kredyty hipoteczne, przy czym są tańsze niż kredyty gotówkowe. Jednak wraz z kolejnymi obniżkami stóp procentowych ta różnica się zmniejsza, a przy niewłaściwym doborze oferty może okazać się nawet droższy. Do dodatkowych kosztów kredytu konsolidacyjnego należą takie same ubezpieczenia jak w kredycie hipotecznym, czyli ubezpieczenie na życie na określony w umowie kredytowej okres oraz obowiązkowe ubezpieczenie nieruchomości na cały okres kredytu, oraz koszty wpisu i wykreślenia  hipoteki, oraz wycena. Kredyty konsolidacyjne zabezpieczone hipoteką mają prowizje na poziomie kredytów hipotecznych, co oznacza możliwość uzyskania finansowania bez płacenia prowizji.

Jakie są minusy kredytów konsolidacyjnych z hipoteką? Zdecydowanym minusem jest ograniczenie przyznanej sumy do wartości nieruchomości. W zależności od banku wacha się to od 50% do nawet 75% dla kredytów na dowolny cel, jeżeli w wiązce celów był cel mieszkaniowy, np. mała hipoteka lub remont do spłaty, to możliwe jest otrzymanie nawet 90% wartości nieruchomości. Dużym minusem też jest proces, który jest podobny do kredytu hipotecznego, przez co jest czasochłonny i wiąże się z większą ilością kosztów, przez co trudniej jest ocenić opłacalność takiego finansowania w stosunku do konsolidacji w formie kredytu gotówkowego. Minusem też jest błędne myślenie wnioskujących – pamiętajmy, mimo że wnioskujący może liczyć na większą sumę kredytu, to należy pamiętać, że i tak trzeba mieć zdolność finansową, żeby taka forma finansowania była optymalna. 

Jak już znamy zalety i wady tego rozwiązania finansowania, czas dowiedzieć się – kiedy takie finansowanie jest dobre i warto je rozważyć, a kiedy nie. To, że ten produkt jest mało popularny, nie jest przypadkiem, bowiem wiąże się z nim konieczność posiadania nieruchomości pod zastaw lub znajomość takiej osoby, która nam taką nieruchomość udostępni. Jest to też skomplikowany produkt, do którego trzeba więcej czasu i cierpliwości, potrzebujemy również doradcy, który dokona nam porównania i oceny kiedy to będzie opłacalne, a znalezienie takiego też nie jest łatwe. Ten produkt może okazać się zbawieniem dla osób, które mają wysokie zobowiązania i nie są w stanie zaciągać nowych, żeby móc spiąć swój budżet i normalnie żyć.

Jednym powodem może być wpływ krótkoterminowych zobowiązań na posiadaną zdolność kredytową, która dla produktów gotowych jest liczona na zdecydowanie krótszy okres finansowania, drugim kwestia oceny klienta pod względem ryzyka. Nieruchomość takie ryzyko zmniejsza, co wiąże się z wyższą przyznawalnością tego produktu, szczególnie w trudnych dla nas czasach, kiedy występują w bankach, liczne ograniczenia w polityce kredytowej. Kredyt konsolidacyjny zabezpieczony hipoteką może być kołem ratunkowym dla finansów. Istnieją również pokrewne produkty o podobnej budowie jednak na inny cel, niekoniecznie konsolidacyjny i w jednym z kolejnych artykułów przejrzymy się jednemu z nich – pożyczce hipotecznej.

Człowiek jest osobą, która lubi się przyzwyczajać do określonych rzeczy w życiu. Skutkiem takich upodobań jest tzw. status quo, czyli przywiązanie do upodobań i lęk zmian spowodowanej przywiązaniem się do aktualnej sytuacji i trybu życia.  W swojej dotychczasowej karierze Eksperta kredytowego zauważyłem to wielokrotnie, ludzie boją się zmieniać produkty na nowe i tańsze, nie lubią również rozmawiać o dotychczasowych zobowiązań i ponoszonych kosztach, powód ma podłoże psychologiczne występujące w ludzkiej naturze.

Co jest poważnym błędem. Bowiem odpowiednie zarządzanie swoim długiem niesie za sobą sporo korzyści, pozwala oszczędzić oraz zmniejszyć koszty, dzięki odpowiednim działaniom. Dzisiejsze rozważania dotyczą produktów gotówkowych. Za tydzień, przedstawię Wam ,jak to wygląda, przy produktach hipotecznych, gdzie oprócz konsolidacji możemy dokonać refinansowania i to na kilka sposobów.

Zacznijmy od tego, czym jest konsolidacja zobowiązań? Jest to łączenie kilku produktów kredytowych w jeden, czyli popularne przeniesienie zobowiązań do jednego banku, znane z reklam jako płacenie wszystkiego jednym przelewem. Jak widać, kredyt konsolidacyjny jest produktem, który niesie za sobą prostotę i wygodę. Dodatkowo może za sobą nieść oszczędność, może odciążyć miesięczny budżet domowy, a w wyniku wyroku TSUE pozwala „zarobić” i odzyskać wcześniej zapłaconą prowizję, możliwe jest też odzyskanie ubezpieczenia, jeżeli było opłacone z góry.

Jak możemy zaoszczędzić? Przed podjęciem decyzji o konsolidacji należy przyjrzeć się: ile rzeczywiście płacimy oraz ile zapłacimy za wszystkie produkty? Kluczowe przy podjęciu decyzji jest to, czy otrzymamy ofertę, która będzie zawierała niższe oprocentowanie, od średniego oprocentowania posiadanych zobowiązań. Drugim aspektem jest kwestia kosztów, jeżeli posiadamy zobowiązania inne niż kredyty gotówkowe, czyli linie odnawialne oraz karty kredytowe, które są używane, musimy liczyć się, z tym że te, zarówno odnowienie tych produktów na kolejny rok, jak i zamknięcie swoje kosztuje. W celu określenia opłacalności całego przedsięwzięcia, do kalkulacji należy przyjąć planowany okres spłacenia (może być krótszy niż zaciągany kredyt), koszt konsolidowania: kredyt konsolidacyjny może mieć prowizję, zamknięcie produktów w innych bankach może kosztować oraz oprocentowanie nowego zobowiązania.

Jak możemy odciążyć swój budżet? W praktyce jest tak, że każdy chciałby jak najszybciej kredyt spłacić, żeby sumarycznie jak najmniej zapłacić za pożyczenie pieniędzy. W praktyce to wiąże się z płaceniem wyższej raty, która mocno obciążą budżet, oraz jest ogromną przeszkodą, kiedy potrzebne jest ponownie finansowanie np. na kredyt hipoteczny, albo kredyt firmowy pod rozwój działalności. Jak zrobić by było dobrze? Najlepszym rozwiązaniem jest rozłożenie zobowiązania na jak najdłuższy okres, żeby nie miało wpływu na zdolność finansową oraz żeby w razie trudniejszych czasów nie obciążało zbytnio budżetu. Przy czym sugeruję, spłacać jak najszybciej jak się da, kredyt gotówkowy nie zawiera opłaty za wcześniejszą spłatę, więc wybór najdłuższego okresu i spłata w optymalnym dla nas okresie może być sporym udogodnieniem dla elastyczności budżetu domowego.

A jak można „zarobić”? Praktycznie rzecz ujmując, to nie jest zarobek, bo odzyskujesz pieniądze, które zostały zapłacone przez Ciebie w przeszłości. Zgodnie z wyrokiem TSUE jeżeli wcześniej spłacisz kredyt, należy Ci się zwrot prowizji. W takim razie jeżeli skonsolidujesz zobowiązania, za które zapłacisz mniejszą prowizję (i nie masz wyższego oprocentowania), niż ta, którą byś odzyskał, takie działanie jest dla Ciebie korzystne. A są na rynku banki, które mają ofertę na kredyt konsolidacyjny z 0%. Podobnie wygląda sytuacja z ubezpieczeniem. Jeżeli masz kredyt z ubezpieczeniem, za które zapłaciłeś z góry. Jak masz kredyt gotówkowy na 6 lat i spłacasz po 3, należy Ci się zwrot połowy ubezpieczenia.

Z pewnością w głowach wielu czytelników mogło zrodzić się pytanie. To dlaczego od razu ktoś nie wziął najlepszej oferty? Jak to w życiu równie bywa. Każdy bank różni się czymś w swojej ofercie i polityce kredytowej. Mimo istnienia kalkulatorów porównujących koszty. Najlepsze oferty nie są najczęściej ostatecznie wybierane. Bowiem klienci mogą nie dostać tam wcale kredytu, dostać mniej niż oczekują bądź nie mieć czasu na przedłużający się proces albo spełnianie warunków nałożonych przez banki. Później okazuje się, że z biegiem czasu możemy liczyć na więcej i na lepszych warunkach, wtedy warto się zastanowić, czy tkwić w status quo, czy zadbać o swoje finanse.

Moi drodzy w poprzednim artykule rozważałem, czy kredyt jest drogi. Odniosłem się, do wskaźników.  W dzisiejszym artykule przedstawię to na liczbach i postaram się to zobrazować w długim terminie. Przyjęte obliczenia są mocno uproszczone, ale określają wystarczająco zależności determinujące cenę kredytu.

Do obliczeń przyjąłem okres 25 lat. W dzisiejszym artykule omówię, co w ciągu 25 lat dzieje się z 250 000 PLN pod wpływem inflacji, na koncie oszczędnościowym oraz przy kredycie hipotecznym. Wpis nie ma charakteru prognostycznego, ma założenia mocno modelowe. W których przyjmuję średnią stałą wartość inflacji na poziomie 2,5%, oprocentowanie kredytu na poziomie 3%, mimo że oprocentowanie na kontach oszczędnościowych jest zawsze niższe niż marża kredytu, to konto oszczędnościowe przyjmuję również na poziomie 3%. Zakładamy, że wzrost cen nieruchomości odpowiada stopie inflacji, mimo że historia ostatniego ćwierćwiecza pokazała, że wzrosty cen nieruchomości były znacznie wyższe. Był też kryzys na rynku nieruchomości kiedy mieliśmy do czynienia z gwałtownym spadkiem cen nieruchomości.Nie zakładamy też powstania ultra taniej technologii np. drukowania domów w drukarce 3D, która mogłaby zrewolucjonizować rynek. Istotną rzeczą jest kwestia możliwości wejścia w każdy z wariantów. Kredyt hipoteczny zakłada wyłożenie minimum 10% wkładu własnego oraz poniesienia kosztów początkowych, które zostały ujęte w pełnej kalkulacji po stronie kosztów.W dwóch wariantach zakłada się posiadanie 250 tysięcy złotych. Co najbardziej się opłaci?

Jak widać, kredyt wyszedł najrozsądniej. Jednak opiszmy każdy wariant. Pieniądze leżąc w skarpecie, stracą na wartości o 117 243 złote, nie dość, że stracimy niemal połowę, to okaże się, że po kupnie nieruchomości 25 lat później, byśmy potrzebowali o wiele więcej środków. Ta suma pieniędzy leżąc na koncie, wzrosłaby ponad dwukrotnie, dzięki magii procentu składanego, odejmując inflację, byłoby kiepsko, ale w porównaniu do pierwszego wariantu bardzo dobrze.

Najkorzystniejszym wariantem okazało się skorzystanie z kredytu hipotecznego. Zakładamy, że oprocentowanie kredytu będzie nieznacznie wyższe od inflacji, mimo że w obecnych czasach ta wartość będzie mniejsza – czyli tyle ile ten kredyt realnie kosztuje. Ciekawostka: porównując koszty do kredytu gotówkowego na maksymalnym oprocentowaniu (7,20%) potrzeba by 9 lat, żeby koszty były równe, a przy hipotecznym tym samym kosztem spłacałoby się 16 lat dłużej. Rozsądnie wychodzi również regularne oszczędzanie, tylko że odłożymy ponad 355 tys. w rozłożonym na 25 lat czasie, więc 105 tysięcy więcej, a efekt podobny do 250 tys. na koncie od początku.  

Przy powyższych obliczeniach kredyt wydaje się jedynym rozsądnym rozwiązaniem, dodatkowo unikamy kosztów alternatywnego mieszkania, których nie ma w kalkulacji. Rzeczą, którą zastanawia, może być, gdzie się podziały dodatkowe koszty. Mylnie może się wydawać, że nie ująłem wielu rzeczy. To wynika z odwrotnego efektu do oszczędzania. W systematycznym oszczędzaniu mamy narastający kapitał, za który otrzymujemy pieniądze w formie odsetek. Z kolei w kredycie kapitał do spłaty maleje, i najwięcej odsetek jest na początku, a nie na końcu. Może być tak, że mieszkanie wcale nie będzie tyle warte po takim okresie, może jednak powstanie jakaś alternatywna technologia. Wielokrotnie spotkałem się z określeniem, że lepiej oszczędzić i kupić, bo drogi ten kredyt.

To zdecydowanie się nie opłaci w dobie niskich stóp procentowych i tanich kredytów, zwróćmy uwagę, jak inflacja wpływa na realną wartość pieniądza. Co widać po przygotowanych wariantach postępowania. Dodatkowo kalkulacja nie zakłada płacenia podatku belki, czyli może być jeszcze gorzej. Z powyższego wynika, że awersja do kredytu hipotecznego jest bezpodstawna, czyli można śmiało powiedzieć, że kredyt jest tani, a inflacja zżera koszt kredytu w sytuacji, gdy mamy niskie stopy procentowe tak jak teraz. W takim razie w obecnych można by powiedzieć, że kredyt jest tani i tylko zbierać na wkład własny i koszty początkowe kredytu.

Rodzi się pytanie, Karol a co jeżeli nie masz racji? Mogę nie mieć racji, nie jestem wróżką, w takim razie: co musiałoby się stać, żeby kredyt był drogi? Za taki próg rentowności można uznać sytuację gdy oprocentowanie kredytu będzie wyższe niż suma inflacji + wzrost cen nieruchomości. Jak wiadomo, nigdy nie będzie takiej sytuacji jak w modelu, przy kryzysie na rynku nieruchomości możemy mieć do czynienia ze spadkiem wartości nieruchomości, możemy mieć do czynienia z deflacją, czyli odwrotnej sytuacji do inflacji. Również gwałtowne reakcje rady polityki pieniężnej i wyraźne interwencje mogą sprawić, że te proporcje się zmienią. W takich sytuacjach też więcej zarobimy na lokacie, przez co zmienią się proporcje w badanych wariantach.

Czytając, myślisz sobie, no dobra Karol, ale ceny na rynku nieruchomości są zmienne i występuje ryzyko. Tak, tylko że tutaj mamy do czynienia z inwestycją na 25 lat, a nie comiesięcznym dokupowaniem, jest więcej transakcji na bardziej zmiennym rynku. Czyli jakbyśmy porównywali jedno pewne rozwiązanie z tysiącem niepewnym i zakładali, że poszukując cały czas i zmieniając, za każdym razem trafimy i będzie to lepsze, co jest mało realne.

Moi drodzy dzisiejszy post jest mocno teoretyczny, takie modele nie odzwierciedlają rzeczywistości. Nie ma też pewności, że cały czas będziemy mogli liczyć na taką stabilność oraz okres niskich stóp procentowych i wysokich cen nieruchomości. Na koniec wypadałoby odpowiedzieć wreszcie na pytanie: czy kredyt jest drogi. Moi drodzy jedyna właściwa odpowiedź to ZALEŻY od przedstawionych wyżej powiązań. A ja mam nadzieję, że dzięki lekturze wiecie kiedy kredyt jest tani, a kiedy może stać się drogi i jak możecie to wykorzystać.