Karol od Kredytów

Bez wątpienia jedną z największych barier przy zakupie swojego przyszłego lokum jest kwestia posiadania określonych środków pieniężnych tzw. Wkładu własnego. Wkład własny oprócz procedur oraz zdolności kredytowej, jest jedną z najistotniejszych rzeczy, przy ubieganiu się o kredyt. Z biegiem czasu w historii polskich kredytów ta wartość znacznie się zmieniła. To, co kiedyś nie było nawet wymagane, stało się istotną barierą. Z pewnością wielu czytelników zastanawia się, jaki jest próg wejścia w kredyt hipoteczny.

Zanim wgłębimy się w to, trzeba spojrzeć, jak na to patrzy bank – wcielmy się w rolę pożyczającego, czyli co jest zabezpieczeniem udzielonego kredytu? Jak szybko odzyskamy pożyczone pieniądze, jeżeli kredyt nie będzie spłacany? Czy coś ryzykujemy? Jak już drogi czytelniku zadałeś sobie pytania i wcieliłeś się w rolę banku, wiesz, że każdy może mieć inne zdanie i własne zasady, czyli politykę kredytową, od której kwestia wkładu własnego może być uzależniona.

Zgodnie z ustawą jest to 20%, jednak jest to możliwe nawet przy 10% dzięki ubezpieczeniu niskiego wkładu własnego oferowanego przez zaledwie 7 banków w Polsce (2 banki z tego grona należą do niszowych), realnie przez 6. Bowiem jeden bank z tego towarzystwa oferuje to dla wyłącznie dla swoich klientów. Wkład 10% wiąże się z możliwością dodatkowego kosztu w postaci ubezpieczenia niskiego wkładu, które jest pobierane przez dwa z banków, reszta takiej opłaty nie pobiera, co nie zmienia faktu, że może to się zmienić w czasie.

Minimalny wkład własny zależy również od wielu innych czynników. Dotyczą one kredytobiorcy oraz nieruchomości. Do kredytobiorcy tyczy się kwestia posiadanych już kredytów hipotecznych oraz jego tzw. scoring i zdolność kredytowa. Przy kolejnym już kredycie hipotecznym rodzi się kwestia tego, czy polityka kredytowa banku pozwala na udzielenie kredytu w ogóle, bądź przy określonych warunkach – jednym z nich może być podwyższony wkład własny. Przy słabszej ocenie punktowej klienta przez bank można liczyć się z ofertą na wyższym wkładzie własnym, tak samo może być również jeżeli nasz cel mieszkaniowy jest wyższy niż nasza zdolność kredytowa.

Co do nieruchomości to kwestia polityki kredytowej banku w stosunku do parametrów nieruchomości, czyli: położenie, metraż, typ nieruchomości, stan nieruchomości i inne. Czasami przy ocenie nieruchomości może się okazać, że nie spełnia ona wymagań dla zabezpieczenia do banku, wtedy niestety jeżeli nie mamy innej akceptowalnej, nieruchomości dla banku będziemy zmuszeni zrezygnować z zakupu za kredyt hipoteczny, zostaje tylko gotówka.

Wkład własny oprócz progu wejścia w zakup mieszkania jest również bardzo istotnym aspektem w cenie kredytu. Tak naprawdę kwestia posiadanego przez Ciebie wkładu własnego to winda prowadząca do lepszej oferty cenowej. Owszem można iść po schodach, ale będzie trudniej. Przy klasycznym kredycie mieszkaniowym oferty z minimalnym wkładem własnym i ubezpieczeniem niskiego wkładu własnego są najdroższe. Za optimum uważam oferty gdzie mamy ustawowy wkład własny 20%, przy analizie tych ofert widać znaczną różnicę między wcześniej wspomnianymi ofertami, powiedzmy 5 pięter. Wiadomo dla wielu schodami bez problemu, ale można windą. 

Przy dalszych przedziałach 30,40,50 wszystko będzie zależało od danego banku, jednak różnica będzie symboliczna 1,2 piętro więcej schodami lub to samo co przy poziomie 20%. Kwestia wkładu jest bardzo problematyczną kwestią przy kredytowaniu swojego lokum. I zależy od wielu rzeczy, które należy przeanalizować przed podpisaniem wiążącej umowy. Posiadany wkład własny może być również istotnym faktem przemawiającym na naszą korzyść przy negocjacji ceny bądź jakichkolwiek innych warunków z bankiem oraz sprzedającym.

Dla tych, co w moim ostatnim artykule pomyśleli, że sytuacja przy umowie na zlecenie jest skomplikowana, to się zdziwią, tak naprawdę posiadanie własnej firmy i wnioskowanie o kredyt przy prowadzeniu własnego biznesu jest najbardziej wymagające jeżeli chodzi o przygotowanie się do kredytu, szczególnie hipotecznego, o którym dziś napiszę. Kwestię kwalifikowanego podzieliłbym na otrzymywanie dochodu pochodzącego z prowadzenia jednoosobowej działalności oraz posiadanie udziałów w spółkach osobowych.

Przy działalności sprawa jest, wydaje się prosta i należy się skupić na dochodzie ze swojej działalności, im wyższy dochód wykażemy w badanym przez bank okresie, tym będziemy mieć wyższą zdolność. Przy dochodzie z działalności jednak sprawa nie jest wcale prosta, bowiem w zależności od banku różnie się to rozpatruje. Jako minimum przyjmuje się ostatnie 12 miesięcy, jednak mało który bank jest tak pobłażliwy dla polskiego przedsiębiorcy. Z reguły minimum to jest rozliczony rok działalności plus aktualny, w wielu przypadkach mogą być, wymagane dwa pełne lata rozliczeniowe plus aktualny co sprawia, że okres osiągania dochodu musi być dużo dłuższy niż przy pracy na etacie. W ostatnim czasie istotną kwestią jest również branża, niestety covid 19 odcisnął na sobie kwestię branży, w której prowadzi się biznes oraz zwróciła uwagę na szczególną analizę miesięcznych wyników firmy w stosunku do wcześniejszego roku. Istotną rzeczą też jest forma opodatkowania. Uproszczając, podstawą jest kwestia opodatkowanego dochodu, im więcej płacimy podatku, tym bank nam udzieli większą sumę kredytu. Przy podatku liniowym i opodatkowaniu na zasadach ogólnych dochód jest liczony najkorzystniej dla zdolności. Przy opodatkowaniu ryczałtem i karcie podatkowej jest trudniej bowiem, przyjmuje się uproszczone wzory, na podstawie których wyjdzie niższa zdolność kredytowa.

Wydawałoby się, że sytuacja w jednoosobowej działalności gospodarczej jest trudna. Wcale łatwiej nie ma się, robiąc biznes w spółkach osobowych. Tutaj mamy inną sytuację. Spółki osobowe mają to do siebie, że niosą za sobą odpowiednią optymalizację podatkową i mają masę innych możliwości, dzięki którym firma jest bogata, a nie właściciel firmy. Niesie to za sobą sporą elastyczność co do wypłacania zysku, oraz istnieją możliwości pracy we własnej firmie, co niesie za sobą wynagrodzenie w formie pracy na etacie. Jak bank może w takim razie do tego podejść? O ile przy jednoosobowej działalności gospodarczej z reguły nie ma większych wymagań, co do wkładu dochód w takiej sytuacji wymaga odpowiedniego przygotowania, niestety musimy się liczyć z tym, że będzie wymagany wyższy wkład własny, a odpowiednie przygotowanie z doradcą może potrwać nawet od 6 miesięcy do 12 miesięcy i może być sumą wynagrodzenia na etacie, bądź powołaniu w firmie oraz wypłacanego zysku z firmy. W tej sytuacji dochód z pracy wygląda podobnie jak w pierwszej części, z tą różnicą, że na obecną chwilę będzie wymagane na co najmniej 6 miesięcy. Wypłacany dochód z firmy musi być wypłacany regularnie i bardzo często wymagania banku wydają się absurdalne, bo najkorzystniej rozpatrywana jest sytuacja, gdy zysk jest wypłacany co miesiąc, kiedy normą jest wypłata roczna lub kwartalna. 

Jak widać kwestia wnioskowania o kredyt hipoteczny, przy prowadzeniu biznesu jest bardzo skomplikowana i zależy od wielu rzeczy. Przygotowanie do kredytu hipotecznego przy dochodzie z tego źródła jest procesem wymagającym czasu na przygotowanie, bywa ryzykowne i trudne też jest uzyskanie kredytu pod kurek, bowiem dochód z działalności może być różnie interpretowany przez bank. To wymaga odpowiedniego  buforu w przypadku mniej korzystnej oceny ostatecznej dochodu i dodatkowego. Jeżeli podobał Ci się mój artykuł, to proszę o udostępnienie treści, może znasz kogoś, komu mógłby się przydać. 

Kluczową kwestią przy uzyskaniu kredytu w banku jest zdolność kredytowa, która jest zależna od posiadanych dochodów. Niestety dla banku dochód dochodowi nie jest równy i bank w swojej polityce kredytowej ma różne podejście w zależności od danego źródła dochodu. W dzisiejszym artykule przyjrzymy się pracy na etacie przy wnioskowaniu o kredyty gotówkowe i hipoteczne.

Poczciwy etat przywiera kilka form współpracy, dla banku oprócz rodzaju umowy istotny jest również podmiot, w którym się pracuje. Powszechnie mamy przyjętą umową o pracę, umowę zlecenie oraz powołanie. Miejsc, w których pracujemy, jest wiele, ale jest kilka charakterystycznych, na które bank zwraca szczególną uwagę.

Co do umowy o pracę idealną sytuacją jest kiedy mamy umowę o pracę na czas nieokreślony, wtedy nawet po 3 miesiącach pracy możemy ubiegać się o kredyt hipoteczny, jak i gotówkowy. Nieznacznie sytuację komplikuje umowa o pracę na czas określony, wtedy mamy kwestię stażu pracy oraz terminu wygaśnięcia umowy. Każdy bank ma inne podejście do tych widełek i to jest kwestia przygotowania się do kredytu z większym wyprzedzeniem oraz przeanalizowania możliwości na rynku.

Umowa na zlecenie jest najbardziej wymagającym i od czasu COVID najtrudniejszym dochodem dla uzyskania kredytu. Przed "covidem" sytuacja była dosyć prosta i umowa zlecenie pozwalała wnioskować po 6 miesiącach niemal w każdym banku. Obecnie sytuacja jest, dosyć skomplikowana zlecenie już wróciło do łask i jest w kilku miejscach akceptowalne po 6 lub 12 miesiącach, aczkolwiek kalkulacja nie jest na takim poziomie co przed covidem i ten dochód nie jest akceptowalny w każdym banku.

Powołanie do zarządu spółki jest mało popularnym źródłem dochodu, ryzykowne jest wnioskowanie tylko na tym dochodzie. Przyjęcie tego dochodu zależy od polityki banku i jest mocno monitorowane w kwestii powiązania z firmą, co może wiązać się z dodatkowym wymaganiem przy wkładzie własnym lub słabszą oceną scoringową i wyższą marżą, więc trzeba uważać, bo bank może podejrzewać wnioskującego o zawyżanie dochodu pod kredyt. 

Istotną rzeczą też jest kwestia miejsca zatrudnienia, nie szukałbym tutaj jakiegoś specyficznego rozróżnienia, generalnie im większa firma, tym lepiej. Przy ocenie skupiłbym się na dwóch przypadkach, do których warto się wcześniej przygotować. Są to przede wszystkim sytuacje przy własnej firmie oraz powiązaniu związanym z firmą, w kluczowych parametrach może się okazać, że przy kredycie hipotecznym wymagany będzie bardzo wysoki wkład własny lub bank może nie zaakceptować ryzyka. 

Tyle z minusów i ryzyk. Warto pamiętać, że są jednak plusy: zawody kwalifikowane oraz profesjonaliści zawsze mogą liczyć na wysoki rating i nawet w trudnych czasach zawsze mogli liczyć na większą pewność. Przy zawodach kwalifikowanych oraz służbach mundurowych należy dokładnie przeanalizować ofertę banków, bowiem zdarzają się dodatkowe możliwości, gdzie można liczyć na przyjęcie do zdolności dodatków niebranych nigdzie pod uwagę składników wynagrodzenia. 

Jak widać forma zatrudnienia jest bardzo istotnym aspektem jeżeli chodzi o możliwości kredytowania i zależy od wielu rzeczy, na które składają się przede wszystkim polityka banku, sytuacja na rynku, sytuacja w gospodarce, stopy procentowe w gospodarce. Wszystkie te komponenty wpływają istotnie na wymagania banku co do klientów przy udzielaniu kredytów i sprawiają, że przedstawione w dzisiejszym artykule zależności oraz wymagania mogą się zmienić. Jeżeli podobał Ci się mój artykuł, to proszę o udostępnienie treści, może znasz kogoś, kto zastanawia się nad kredytem i powyższy artykuł by był dla niego przydatny :) 

Mogłoby się wydawać, że jak kupujemy mieszkanie na kredyt, to potrzebny jest kredyt hipoteczny. Jak chcemy kredytować inwestycje w  firmie w określonym celu, to szukamy kredytu inwestycyjnego. W takim razie również, jak kupujemy samochód na kredyt, to szukamy kredytu samochodowego. Okazuje się, że niekoniecznie musi to być najlepsze rozwiązanie. 

W ostatnim czasie zdarza mi się porównywać oferty kredytów samochodowych z ofertami kredytów gotówkowych, które są rekordowo tanie i są na dowolny cel, co wiele ułatwia. W dalszym ciągu po porównaniu kosztów finansowych, w większości przypadków kredyt samochodowy jest tańszy od klasycznego kredytu gotówkowego. W większości bowiem zdarzy się beznadziejna oferta kredytu samochodowego albo kredyt gotówkowy za 0 % prowizji, który jest obecnie dostępny jedynie przy konsolidacji posiadanych zobowiązań i dobraniu dodatkowej sumy na dowolny cel w kilku bankach na rynku. W dalszym ciągu są to jedynie koszty finansowe, które obejmują jedynie odsetki i prowizję.

Żeby w pełni zdać sobie sprawę z opłacalności obu rozwiązań, należy ująć dodatkowe koszty, procedury oraz wymogi ze strony banku. Zacznijmy od podstaw. Kredyt samochodowy jest kredytem zabezpieczonym przeznaczonym dla osób fizycznych. Oznacza to, że taki produkt można zaciągnąć na własny rachunek, a nie firmy, oraz że wymaga zabezpieczenia. Takim zabezpieczeniem jest kredytowany samochód, a dokładniej tzw. Cesja na niego. To oznacza, że kupując kredyt i jednocześnie zaciągając kredyt samochodowy, auto nie jest nasze, tylko banku. Jak kredyt jest, zabezpieczony to wiążą się z nim dodatkowe procedury, dotyczące zabezpieczonego samochodu oraz wymogi. Wiąże się to dłuższym procesem kredytowym, oraz spełnieniem wymogów banku, czyli ubezpieczeniem samochodu określonym pakietem ubezpieczonym. Zawsze jest to AC, do którego dochodzi określony pakiet ubezpieczeń samochodowych, który niestety do najtańszych nie należy.

Ważną determinantą jest również wiek auta, im starsze tym możemy dostać gorszą ofertę oraz krótszy okres finansowania. Powyżej 8-letniego pojazdu, pozyskanie kredytu celowego jest niemal niemożliwe i mało opłacalne. Przy kredycie gotówkowym nie ma żadnych ograniczeń i wymogi są minimalne, proces wiąże się jedynie z wykazaniem zdolności kredytowej, więc jest prosto łatwo i szybko i to tutaj kosztuje. Jednak przy założeniu, że klient nie potrzebował AC i byłby to starszy samochód kredyt gotówkowy, będzie zdecydowanie tańszy, przy czym samochód jest nasz, a nie banku. W większości przypadków w kredycie samochodowym jest tak, że najpierw szukamy samochodu, a potem go kupujemy, co oznacza, że nie jesteśmy pewni, że dostaniemy taką sumę kredytu. W kredycie gotówkowym oraz niektórych kredytach samochodowych (np. mBank kredyt samochodowy online ma się 60 dni na kupienie samochodu od przyznania sumy, gdzie maksymalna suma kredytu samochodowego jest o wiele niższa).

Jak wyżej wspomniałem, kredyt samochodowy wiąże się z dodatkowymi kosztami. Zaciągnięcie kredytu gotówkowego nie eliminuje tych wszystkich kosztów, jest większa dowolność, ale wszystkich kosztów nie zneutralizujemy, może być jedynie taniej i mniej. Samo posiadanie samochodu i wielu rzeczy takich jak OC nie przeskoczymy, a zakup nowego samochodu bez AC jest dosyć ryzykowne, i taka oszczędność w pierwszych latach użytkowania może okazać się błędem, który zapamiętamy na lata. W obu przypadkach warto negocjować z bankiem możliwość dostarczenia własnej polisy, bowiem ta bankowa nigdy nie należy do najtańszych. Sprawdzonym rozwiązaniem jest ubezpieczenia ze współpracującego salonu, które bywa często akceptowalne i jest sporo tańsze od tego bankowego. Przy zakupie od osoby fizycznej może być niestety trudniej z obejściem tego kosztu.

Kredyt samochodowy oprócz niższego procentowania ma inne plusy.  Jest nim przede wszystkim dużo wyższa dostępna kwota kredytu, nawet 400 tysięcy. W takiej sytuacji nie możemy produktów nawet porównać bowiem, nie otrzymamy takiej samej sumy kredytu. Przy kredycie gotówkowym wiele banków udziela do 150-200 tys. Otrzymamy również niższą prowizję. Na obecnym rynku kredytów gotówkowych standardowe oprocentowanie znajduje się pomiędzy 6-15%. Przy kredycie samochodowym jest różnie, w mBanku możemy liczyć średnio na 4-6%, chociaż w cenniku jest 0-10%, ostateczną ofertę mamy kiedy gotowa jest umowa kredytowa. Jak widać, oba kredyty mają swoje plusy i minusy. To na co zdecyduje się zainteresowany, zależy do wielu rzeczy oraz od oferty, która może być różna w zależności od kilku parametrów, ceny zakupu, ceny ubezpieczeń obowiązkowych, ostatecznej oferty po ewentualnej negocjacji. To czy kredyt samochodowy jest dla Ciebie najlepszym rozwiązaniem, zależy od wielu rzeczy, które musisz skonsultować ze swoim ekspertem kredytowym.

W poprzednim wpisie opisałem podstawy, dzisiaj rozłożymy kartę kredytową na czynniki pierwsze. Karta kredytowa składa się z kilku mechanizmów, które działają w różny sposób.

Pierwszym z nich jest omówiony wcześniej okres bez odsetkowy, który wygląda bardzo korzystnie, ale przy nieumiejętnym wykorzystaniu może być pułapką. Pułapką może być zbędna rozrzutność i przyjęcie, że pieniądze na karcie są nasze, a nie do dyspozycji. Taka pułapka kończy się problemami ze spłatą karty i płaceniem odsetek dla banku. Moi drodzy przy karcie kredytowej, korzystajcie tak samo, jakbyście płacili debetową, czyli tak, żebyście nie ponosili kosztów w postaci odsetek, czyli z głową. Oczywiście nie należy popadać w skrajności w skrajność przelew z karty lub wypłata z bankomatu kartą kredytową do 500 zł jest o wiele tańsza niż kredyt gotówkowy na tę sumę.

Drugim mechanizmem jest mechanizm spłaty. W karcie kredytowej jest możliwość automatycznej spłaty karty, czyli nie musicie pamiętać o spłacie karty pod warunkiem, że jest z czego te pieniądze pobrać. Automatyczna spłata karty też może być procentową wartością, dlatego pamiętajcie, że można to zmieniać np. na 5% albo spłacać wcześniej dowolną sumą, jeżeli nie można sobie pozwolić na całkowitą spłatę karty w danym miesiącu.

Trzecim mechanizmem jest spłata na raty, czyli spłata karty kredytowej na raty. Jest to mechanizm przygotowany na sytuację kiedy „popłyniemy” na zakupach albo kiedy zwyczajnie karta kredytowa okazała się kołem ratunkowym dla finansów gospodarstwa domowego i musimy sobie radzić w trudnej sytuacji życiowej. Jeżeli korzystasz ze spłaty karty kredytowej na raty, bo zdarza Ci się popłynąć na zakupach, to jest czerwone światło dla Ciebie i Twoich finansów i oznacza, że ten produkt nie jest dla Ciebie i używając go, wyrządzisz krzywdę swoim finansom osobistym. Spłata na raty przy karcie kredytowej przy niższych sumach pożyczki w okresie 12 miesięcy jest zawsze korzystniejsza niż kredyt gotówkowy w banku na niską sumę. Dopiero jeżeli nie możemy tego spłacić w krótkim okresie, kredyt gotówkowy może okazać się lepszym rozwiązaniem tego problemu.

Czwarty mechanizm karty opiera się na formie użytkowania środków i jest bardzo atrakcyjny przy karcie dla firm. Przy karcie kredytowej ograniczamy się do płatności kartą płatniczą, z jednej strony jesteśmy mocno ograniczeni, z drugiej strony jest to bardzo tanie w stosunku do linii kredytowej. W linii kredytowej odnowienie limitu wiąże się z kosztem w postaci kilku procent, za odnowienie na kolejny rok co oznacza, że to ile limitu mamy do dyspozycji zależy nie tylko od naszej zdolności kredytowej, ale też od naszej tolerancji na poniesienie tego kosztu. Podobnie może być przy założeniu: karta kredytowa nie ma procentowej opłaty za uruchomienie, limit w koncie może mieć, jeżeli nie jest na promocji. Takie zastosowanie polecam przy zabezpieczeniu płynności finansowej, jeżeli mamy zmienny dochód lub prowadzimy działalność gospodarczą.

Piąty i najbardziej nieprzyjemny mechanizm karty kredytowej to jej wpływ na zdolność kredytową. Karty kredytowe i limity mają to do siebie, że przy ocenie zdolności są bardzo niekorzystnie rozliczane, kiedy staramy się o duże sumy kredytów, np. przy kredycie hipotecznym. Mimo niskich kosztów użytkowania przy wysokim limicie i odpowiednim wykorzystaniu obciążenie zdolności jest przyjmowane jako 2,5-4% limitu kredytowego w formie raty miesięcznego zobowiązania. Przykładowo 20 tys. limitu karty kredytowej to dla naszej zdolności jak posiadanie 500-800  zł raty kredytu miesięcznie, co może istotnie wpłynąć na decyzję banku przy staraniu się o kredyt hipoteczny.

Ostatni i najmniej oczywisty  mechanizm to zabezpieczenie Twojego budżetu domowego. Nie wynika on z klasycznej budowy produktu, uznałbym to za efekt uboczny i ograniczenie form użytkowania pieniędzy do płatności z kartą i dodatkowych opłat za inne formy płatności. Dzięki temu nie ponosimy kosztów za dostęp do gotówki w formie tzw. Rocznego odnowienia produktu. A mamy dostęp do większej gotówki. To może być istotnym zabezpieczeniem, kiedy źle się dzieje w życiu i nie mamy dochodu, a też nie mamy odpowiednich oszczędności, żeby zabezpieczyć swoje finanse. Jak nie mamy dochodu może być też za późno na pozyskanie kredytu od kogokolwiek poza rodziną i lichwą. W takim razie karta kredytowa może być dodatkowym zabezpieczeniem.

Jak widać karta kredytowa, to złożony produkt, który przy odpowiednim używaniu może być bardzo dobrym narzędziem w naszym budżecie domowym, może być też niestety również uciążliwa. Wszystko zależy od tego jak się będzie jej używać.